Marzeniem z dzieciństwa dla wielu z nas jest i było posiadanie własnego wielkiego domu z ogródkiem bądź sadem pełnym drzew owocowych. Przestrzenią, ucieczką od miejskiego zgiełku i ścisku. Czasami jedną z możliwości realizacji tego snu jest kupienie gotowego domku na wsi. Można rozpocząć zupełnie od zera – czyli od znalezienia działki na sprzedaż, zakupów, i budowania swojego królestwa dosłownie – cegła po cegle, kamień po kamieniu. Czasami ten proces może nas przyprawić o nowe siwe włosy na głowie. Co w tym procesie jest takiego trudnego i przerażającego? Zacznijmy od początku.
Przeciętny Kowalski szukać działki będzie albo w Internecie, albo przy pomocy specjalisty- pośrednika. Może też ją odziedziczyć np. po dziadkach czy rodzicach, i zdecydować o jej sprzedaży. W zależności od rodzaju działki (czy to jest działka budowlana, czy ma charakter rolny) sposoby sprzedaży, cena oraz dodatkowe elementy wpływające na jej atrakcyjność mogą się różnić. Paradoksalnie, dla osoby niedoświadczonej, działki na sprzedaż mogą przyprawić o ból głowy. Diabeł tkwi w szczegółach, a są jeszcze takie tereny, gdzie sprzedaż działki jest utrudniona i skomplikowana. Na co powinien zwrócić uwagę potencjalny kupujący?
Po pierwsze, lokalizacja. Czasami piękne widoki mają swoją cenę, a działki na sprzedaż dostępne na rynku mogą pięknie wyglądać. No i to byłoby na tyle. A tak na poważnie, dobra lokalizacja to też odpowiednia droga dojazdowa. Decydując się na zakup działki pod lasem czy w szczerym polu warto sprawdzić, czy przez cały rok droga do niej jest przejezdna. Jakie są najbliższe obiekty? Czy w okolicy nie ma fabryki, która wytwarza szkodliwe substancje, czy zakłady, które mają maszyny wytwarzające dużo hałasu. Może w okolicy jest linia średniego czy wysokiego napięcia, pod którą nie można nic wybudować?
Wracając do lokalizacji – decyzja o miejscu w którym będziemy budować swój dom musi być przemyślana, ponieważ wiąże się z życiem całej rodziny. Musimy podjąć decyzję, czy dzieci będą chodzić do okolicznych szkół, czy będą dojeżdżać. Rodzice muszą zdawać sobie sprawę, że czasami wiąże się to z codziennym odwożeniem swojej pociechy do szkoły i zajęcia pozalekcyjne, i to przez kilka lat.
Naszą uwagę powinna przykuć cena działki na sprzedaż. Zbyt niska zazwyczaj oznacza jakiś defekt. Czasem trafia się perełka, sprzedający chce szybko spieniężyć nieruchomość i celowo obniża cenę. Jednak jeśli działki w okolicy mają o połowę wyższą cenę, to warto dopytać i sprawdzić, co może z nią być nie tak. Cenne może być sprawdzenie stanu prawnego działki. Czasami właściciel już nie żyje, a odnalezienie wszystkich spadkobierców i przeprowadzenie spadku jest bardzo czasochłonne. Na szczęście są osoby, które mają doświadczenie w tego typu trudnych tematach. Wysoka cena działki może być zaś podyktowana brakiem znajomości rynku przez właściciela, czy chęcią zarobienia, i może być podstawą negocjacji.
Na cenę wpływać mogą też fakt objęcia działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który niejako wyznacza jej przeznaczenie. Czasami niższa cena działki spowodowana jest niekorzystnym przeznaczeniem działki w MPZP. W przypadku, kiedy takiego planu nie ma, można się starać o „wuzetkę”, czyli warunki zabudowy. Najprościej opisując, jest to dokument, który określa przeznaczenie konkretnej działki i po uzyskaniu odpowiednich pozwoleń można przystąpić do budowy. Na jedną działkę można mieć kilka „pomysłów”, czyli kilka warunków zabudowy.
Jeżeli interesuje nas działka na sprzedaż, która nie jest zabudowana, warto sprawdzić, gdzie są umiejscowione media. Najwygodniej, jeśli gaz, woda i kanalizacja umieszczone są w drodze dojazdowej- ułatwi to podłączenie mediów do działki. Jeżeli w drodze ich nie ma, to pytanie gdzie w najbliższej okolicy się znajdują, i czy sąsiedzi pozwolą na przeprowadzenie mediów przez ich działki. Wspominając o drodze – nieoczywistym jest sprawdzenie, czy w mapach ewidencyjnych droga się znajduje i do kogo należy. Bywają przypadki, że droga jest używana, istnieje, a nie widnieje na żadnej z map. W tym przypadku ustalenie stanu prawnego i wydzielenie drogi jest dodatkowym kosztem zakupu działki na sprzedaż, może też zmniejszyć jej areał i wydłużyć czas załatwiania wszystkich formalności.
Ciekawym jest fakt, że nie wszystkie działki na sprzedaż mogą być przez wszystkich kupione. Przykładem jest działka rolna. W 2016 roku weszła w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, wedle której działka na sprzedaż o powierzchni powyżej 30a może zostać nabyta tylko przez rolnika indywidualnego. W wyjątkowych sytuacjach, do zakupu osoby prywatnej nie będącej rolnikiem może dojść za zgodą prezesa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (kiedyś Agencji Nieruchomości Rolnych). Wtedy zmiany te były spowodowane chęcią zatrzymania spekulacji dotyczących cen ziemi i nie dopuszczenie do windowania cen. Obecnie trwają prace nad nowelizacja tej ustawy, która umożliwi wystawianie działek na sprzedaż dla osób nie będących rolnikami do wielkości 1 hektara. Jest to dobre rozwiązanie dla osób, które przy swojej nieruchomości chcą mieć więcej terenów zielonych, sadów bądź ogrodów.
Temat działek jest bardzo obszerny i – paradoksalnie- dosyć trudny. Nie zapominajmy o działkach zabudowanych, na których już leżą nieruchomości, które też podlegają sprzedaży i są sprzedawane najczęściej. Do rzadkości należą przypadki sprzedaży domu bez działki i odwrotnie. W przypadku sprzedaży działek z domami do sprawdzenia mamy wiele dodatkowych aspektów dotyczących samego domu, jego instalacji czy stanu budynku.
Nasze marzenie o pięknym ogrodzie realizować możemy nie tylko w dużej skali. Wielu z nas jest właścicielami ogródków działkowych, gdzie na małych przestrzeniach mają swoje królestwo i potrafią stworzyć z nich mini raj na ziemi. Takie działki również mogą być na sprzedaż. Jeżeli nie mamy pewności, czy poradzimy sobie sami ze sprzedażą czy zakupem, warto skonsultować swój wybór ze specjalistami, którzy doradzą nam i pomogą przy realizacji transakcji.
